Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Welche Pflichten für Nichtwohngebäude jetzt gelten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Es wurde am 10. Juli 2026 vom Bundestag beschlossen und trat am 29. Juli 2026 mit Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Es legt energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude fest und setzt einen verbindlichen Fahrplan zur Dekarbonisierung und Digitalisierung des Gebäudebestands in Deutschland um.

Für Eigentümer, Investoren und Betreiber von Nichtwohngebäuden bedeutet das: strengere Effizienzanforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, neue Pflichten zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung, geänderte Heizungsregelungen, eine ausgeweitete Solarpflicht sowie ein erneuertes System von Energiebedarfsausweisen.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist ein deutsches Bundesgesetz, das die Energieeffizienz von Gebäuden schrittweise verbessern und den im Bundes-Klimaschutzgesetz verankerten klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 ermöglichen soll. Es ersetzt und aktualisiert zentrale Teile des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und setzt verbindliche europäische Vorgaben – insbesondere die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – in nationales Recht um.

Für Nichtwohngebäude verfolgt das Gesetz im Kern drei Ziele:

1. Neubauten sollen ab Ende dieses Jahrzehnts als Nullemissionsgebäude errichtet werden.
2. Bestehende Gebäude sollen über Mindestenergiestandards (MEPS) stufenweise aus dem energetisch schlechtesten Segment herausgeführt werden.
3. Technische Systeme – insbesondere Heizung, Lüftung und Klimatisierung – sollen in einen effizienten, digital überwachten und laufend angepassten Betrieb überführt werden.

Im Folgenden schildern wir die wichtigsten Neuregelungen und Fristen für Nichtwohngebäude und die jeweils relevanten Paragraphen.

Welche Pflichten gelten für Neubauten?

Mit § 10a GModG führt der Gesetzgeber ab 01. Januar 2028 einen verbindlichen Nullemissions-Standard für neue Nichtwohngebäude ein.

Ein Nullemissionsgebäude im Sinne des GModG bedeutet insbesondere:

• Der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf die jeweiligen Höchstwerte nach §§ 15 oder 18 GModG nicht überschreiten.
• Energieverluste beim Heizen und Kühlen sind durch angemessenen baulichen Wärmeschutz nach §§ 16 oder 19 GModG zu begrenzen.
• Am Standort des Gebäudes dürfen keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursacht werden.

Implikation für Neubau-Pipelines:

Für laufende Projektentwicklungen verschiebt sich der Fokus – neben einer leistungsfähigen Gebäudehülle – weg von fossilen hin zu elektrifizierten Wärmeerzeugern (z.B. Wärmepumpen), zur Erzeugung von Eigenstrom (z. B. Photovoltaik) und zu intelligenter Gebäudeautomation, die den Energieverbrauch vorausschauend nach Wetter, Nutzung und Verfügbarkeit erneuerbarer Energien steuert. Diese Anforderungen sollten bereits in der Planungsphase konsequent mitgedacht werden.

Welche Pflichten gelten für Bestandsgebäude?

Mit § 40 GModG führt Deutschland ab 1. Januar 2027 erstmals Mindeststandards für die Energieeffizienz von bestehenden Nichtwohngebäuden ein – sogenannte Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Dabei gelten für den Jahres-Primärenergiebedarf von Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebauter Beleuchtung folgende Stufen:

Implikation für bestehende Portfolios:

Für Eigentümer und Asset Manager bedeutet § 40 GModG, dass Gebäude mit sehr hohem Primärenergiebedarf ab 2030 in den Regelungsverstoß geraten, wenn keine Modernisierung erfolgt. Frühzeitige Portfolioscreenings werden notwendig, um energetische „Nachzügler“ zu identifizieren und Modernisierungsbudgets zielgerichtet zu planen. Digitales Energiemanagement und Monitoring helfen dabei, reale Verbräuche und berechnete Kennwerte frühzeitig gegeneinander zu spiegeln und Prioritäten zu setzen.

Was ändert sich beim Heizungstausch?

Die neuen Heizungsregelungen der §§ 42–46 GModG werden häufig im Wohnkontext diskutiert, sind aber auch für Nichtwohngebäude relevant:

1. Die bisherige pauschale 65 %-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch entfällt ersatzlos.
2. Neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen bleiben grundsätzlich zulässig, müssen aber  stufenweise wachsende Mindestanteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen (sog. „Bio-Treppe“):

Als Erfüllungsoptionen kommen unter anderem in Betracht:

• elektrisch angetriebene Wärmepumpen oder Wärmepumpen-Hybridsysteme,
• Biomasse, grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich Derivate
• solarthermische Anlagen oder Solarthermie-Hybridsysteme,
• Stromdirektheizungen oder der Anschluss an ein Wärmenetz.

Die neue Regelung war im Gesetzgebungsprozess zum GModG eine der meistdiskutierten – auch, weil „grüne“ Brennstoffe wie Biomethan absehbar knapp sind.

Implikation für die Heizungsplanung:

Der Einsatz klassischer fossiler Heizsysteme bleibt formal möglich, ist aber an steigende Quoten klimaneutraler Brennstoffe gebunden, deren Kosten und Verfügbarkeit heute noch unsicher sind. Wer beim Heizen dennoch auf Gas setzt, riskiert Preis- und Abhängigkeitsrisiken. Um regulatorische Risiken und künftige CO₂-Kosten zu reduzieren, lohnt sich für Nichtwohngebäude deshalb der frühzeitige Umstieg auf elektrische Alternativen, wie Wärmepumpen, die - was viele nicht wissen - heizen und kühlen können.

Was gilt für Gebäudeautomation und -steuerung?

Besonders weitreichend für den Betrieb von Nichtwohngebäuden sind die neuen Pflichten zur Gebäudeautomation in § 56 GModG. Sie ersetzen den bisherigen § 71a GEG und verankern digitale Überwachung und Senkung des Energieverbrauchs als Standard für nahezu alle größeren Nichtwohngebäude.

Die Anforderungen gelten künftig schon ab mehr als 70 Kilowatt statt bisher 290 Kilowatt Nennleistung der Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen. Bis zum 31. Dezember 2029 müssen somit nahezu alle Nichtwohngebäude mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgerüstet werden.

Anforderungen an die Gebäudeautomation ab 2030

• Verbrauch und Betrieb erfassen: Verbräuche aller Hauptenergieträger und gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren sowie den Energieverbrauch darauf basierend automatisch anpassen.
• Daten nutzbar machen: Alle Daten über offene, frei konfigurierbare Schnittstellen bereitstellen, damit herstellerunabhängige Auswertungen möglich sind.
• Effizienz sichern: Anforderungswerte zur Energieeffizienz festlegen, Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme erkennen und den Betreiber über Optimierungsmöglichkeiten informieren.
• Nutzungsqualität überwachen: Die Raumklimaqualität überwachen und eine automatische, zonierte Beleuchtungssteuerung mit Belegungserkennung vorsehen.

Neubauten mit Anlagen mit mehr als 70 kW müssen außerdem ein technisches Inbetriebnahme-Management, einschließlich der Einregelung der gebäudetechnischen Anlagen durchlaufen, das mindestens eine Heiz‑ bzw. Kühlperiode umfasst. Bei Anlagen > 290 kW ist Automatisierungsgrad B nach DIN/TS 18599‑11: 2025‑10 verpflichtend; bei Anlagen mit mehr als 70 kW gilt die Verpflichtung zu Automatisierungsgrad C.

Implikation für Eigentümer und Betreiber:

Ab dem 31. Dezember 2029 müssen nahezu alle gewerblichen Gebäude mit Heizungs-, Klima- und/oder Lüftungsanlagen mit mehr als 70 kW Nennleistung die Anforderungen des § 56 GModG erfüllen. Das ist keine ferne Pflicht, sondern eine unmittelbare strategische Weichenstellung. Wer sein Nichtwohnportfolio vor Ende 2029 gesetzeskonform  macht, schützt bereits heute seinen Portfoliowert und nutzt die Digitalisierung als Wettbewerbsvorteil.

Was gilt für Wartung und Instandhaltung?

Die bestehenden Anforderungen an Wartung und Instandhaltung von Heizungs- und Wärmepumpenanlagen bleiben im Wesentlichen erhalten:

• § 60a GModG (Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen) bleibt bestehen. Neu ist, dass zusätzlich zu manueller Prüfung und Fernkontrolle auch ein Wartungsvertrag als eigenständige Erfüllungsoption gilt.
• § 60b GModG (Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen) und § 60c GModG (hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung) bleiben unverändert in Kraft.

Implikation für den Betrieb:

Für Eigentümer und Betreiber bedeutet dies: Die Pflicht zur systematischen Optimierung der Anlagentechnik bleibt bestehen. Digitale Monitoringlösungen und Gebäudeautomationssysteme erleichtern die Erfüllung dieser Pflichten, indem sie Abweichungen frühzeitig erkennen und Optimierungsvorschläge datenbasiert dokumentieren.

Energiebedarfsausweise und Effizienzklassen

Mit dem GModG erneuert der Gesetzgeber das System der Energieausweise für Nichtwohngebäude grundlegend.

• Neue Effizienzskala A–G (Anlage 10a GModG): Die Energieeffizienz von Nichtwohngebäuden wird künftig auf einer EU‑weit harmonisierten A–G‑Skala gemäß EPBD 2024/1275/EU ausgewiesen. Grundlage ist eine rechnerische Norm-Berechnung des Primärenergiebedarfs nach DIN/TS 18599 im Verhältnis zu einem Referenzgebäude.
• Pflicht zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude (§ 81 GModG): Für alle Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Objekte ist künftig ein Energiebedarfsausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung vorgeschrieben. Hinzu kommen Pflichtangaben zu betriebsbedingten CO₂-Emissionen, Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen sowie zur Fähigkeit des Gebäudes, auf externe Signale zu reagieren und den Energieverbrauch anzupassen.

Implikation für Reporting und Transaktionen:

Mit den neuen Energiebedarfsausweisen rückt der rechnerische Energiebedarf von Nichtwohngebäuden stärker in den Fokus. Für die operative Steuerung von Kosten und Emissionen bleibt in der Praxis jedoch der reale Verbrauch entscheidend. Professionelle Eigentümer und Investoren sollten daher beides kombinieren: rechtssichere Bedarfsausweise und ein kontinuierliches Verbrauchsmonitoring gemäß § 56 GModG.

Solarpflicht für Nichtwohngebäude

Mit § 106 GModG führt der Gesetzgeber eine schrittweise Solarpflicht ein, die insbesondere öffentliche Nichtwohngebäude und gewerbliche Zweckbauten betrifft. Bis Januar 2031 betrifft dies alle bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche über 250 m² sowie neue überdachte Parkplätze (z.B. Carports).

Die Solarpflicht fügt sich ein in eine Reihe weiterer Weichenstellungen rund um Eigenstromerzeugung und intelligentes Energiemanagement. Beispiel: Mit der Änderung des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) können Elektroautos in Deutschland nicht nur Strom aufnehmen, sondern auch wirtschaftlich attraktiv wieder einspeisen, weil sie wie andere Stromspeicher behandelt und nicht mehr doppelt mit Netzentgelten belastet werden.

Implikation für die Flächenstrategie:

Die Solarpflicht stärkt die Rolle von Dach- und Parkflächen als Energieerzeuger. Für Eigentümer und Asset Manager lohnt sich eine frühzeitige Flächenanalyse, um Solarpotenziale in das Eigenstromkonzept zu integrieren. Demand Side Management und die Nutzung intelligenter Energiespeicher bieten weitere attraktive Möglichkeiten, nicht nur die Produktion von erneuerbarem Strom, sondern auch seinen Verbrauch zu optimieren.

Anforderungen des GModG im Nichtwohn-Portfolio umsetzen

Das GModG ist keine ferne Pflicht, sondern eine unmittelbare strategische Weichenstellung für Eigentümer, Asset Manager und Betreiber von Nichtwohngebäuden.

Wer frühzeitig auf digitale Betriebsoptimierung setzt, senkt Verbräuche und CO₂-Kosten, legt den Grundstein, um von dynamischen Stromtarifen und Demand Side Management zu profitieren und schafft zugleich die auditierbare Datenbasis, die Finanzmarktregulierung und ESG-Reporting zunehmend einfordern. So wird die Umsetzung des GModG nicht zum reinen Compliance-Projekt, sondern zum Hebel, um den Wert von Nichtwohnportfolios langfristig zu sichern und ihre Zukunftsfähigkeit im Markt nachzuweisen.

FAQ: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Wann tritt das GModG in Kraft?

Das GModG ist unmittelbar nach Verkündung im Bundesgesetzblatt, und somit am 29. Juli 2026, in Kraft getreten. Einige Regelungen treten gestaffelt in Kraft. Das ist beispielsweise beim verbindlichen Nullemissions-Standard für neue Nichtwohngebäude der Fall, welcher erst ab 01. Januar 2028 gilt.

Wie lange ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch gültig?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde vom GModG mit Inkrafttreten am 29. Juli 2026 abgelöst. Seitdem ersetzt das GModG das GEG vollständig und bildet den neuen rechtlichen Rahmen für Neubau und Betrieb von Nichtwohngebäuden.

Welche Risiken und Sanktionen drohen bei Nicht‑Einhaltung des GModG?

Wer Vorgaben des GModG ignoriert, riskiert sowohl regulatorische Sanktionen als auch eine strukturelle Abwertung seines Portfolios. Neben behördlichen Bußgeldern preisen Finanzierer und Investoren digitale Steuerbarkeit, Datenverfügbarkeit und ESG‑Konformität bereits heute ein. Der Zusammenhang zwischen Wertentwicklung und Energieeffizienz gilt als empirisch belegt.

Für welche Gebäude gilt die Nachrüstpflicht nach §56 GModG?

Die Nachrüstpflicht zur Gebäudeautomation gilt für ale Nichtwohngebäude, deren Heizungsanlage, kombinierte Heizungs‑/Lüftungsanlage, Klimaanlage oder kombinierte Klima‑/Lüftungsanlage eine Nennleistung von mehr als 70 kW aufweist. Damit ist ab dem 31. Dezember 2029 ein Großteil des gewerblichen Nichtwohngebäudebestands in Deutschland betroffen.

Bezieht sich die Nennleistung von 70 kW in § 56a GModG auf einzelne Anlagen/Erzeuger oder auf deren Summe?

§56 GModG und Artikel 13 der zugrunde liegenden EPBD beziehen sich auf den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes, nicht auf einzelne Komponenten. Per Definition hat ein Gebäude jeweils nur ein Heizsystem bzw. eine kombinierte Heizungs‑/Lüftungsanlage oder Klimaanlage. Gemeint ist immer das Gesamtsystem aus allen einzelnen Erzeugern. Maßgeblich ist daher die Summenleistung der installierten Wärmeerzeuger, unabhängig davon, wie viele einzelne Kessel, Wärmepumpen o. Ä. vorhanden sind oder ob redundante Erzeuger zur Versorgungssicherheit installiert wurden.

Reicht meine bestehende GA aus, oder muss ich in eine neue Lösung investieren?

Ob eine bestehende Gebäudeautomation ausreicht, hängt vom Funktionsumfang ab: Sie muss Verbräuche kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren, offene Schnittstellen bieten, Effizienzverluste erkennen und Optimierung unterstützen. Fehlen diese Funktionen, können entsprechende sie in vielen Fällen per Plug‑and‑Play oder durch einen digitalen Retrofit mit zusätzlicher Hardware nachgerüstet werden. Der erste Schritt ist dabei immer ein strukturierter Soll‑Ist‑Abgleich entlang der gesetzlichen Mindestanforderungen.

Gibt es Ausnahmen von der GA-Pflicht nach §56 GModG?

Ausnahmen gelten nur, wenn die Ausrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist sowie für bestimmte Gebäude im Bereich Landes- und Bündnisverteidigung. Für Anlagen, die bis zu drei Jahre vor Inkrafttreten bereits eingebaut wurden, bestehen verlängerte Nachrüstfristen. In allen Fällen ist eine plausible, dokumentierte Begründung erforderlich – pauschale Verweise auf Aufwand oder Kosten genügen nicht.

Gilt § 56 GModG auch für mein bestehendes Heizsystem im Nichtwohngebäude?

Ja, § 56 GModG gilt für alle Heizungs‑, Lüftungs‑ und Klimaanlagen mit mehr als 70 kW Nennleistung, unabhängig davon, ob das System erneuert wird oder nicht. Die Frist zur Umsetzung läuft bis zum 31. Dezember 2029.

Welche Förderprogramme sind mit dem GModG verbunden?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird parallel zum GModG fortgeführt und an den neuen Rechtsrahmen angepasst; die neue Förderrichtlinie gilt für Anträge ab dem 21. Juli 2026. Bereits vor dem 20. Juli zugesagte Anträge sind von den Änderungen nicht betroffen.
Fragen und Antworten zu Fördermöglichkeiten und Zuschüssen stellt das BMWE auf energiewechsel.de bereit.

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Unsere Recherchen und Einschätzungen fußen auf der aktuellen Gesetzeslage, stellen aber keine gültige Rechtsberatung dar.