Die drei Wertdimensionen digitaler Gebäude

Energiekosten steigen, regulatorische Anforderungen verschärfen sich, und Mieter erwarten effiziente und zuverlässig betriebene Gebäude. Gleichzeitig fragen sich Eigentümer, wie sie die wirtschaftliche Stabilität ihrer Anlagen sichern und gleichzeitig die notwendigen Nachhaltigkeitsziele erreichen können. Die Antwort liegt nicht in der Entscheidung für das eine oder andere Ziel, sondern im digitalen Betrieb: Nur wenn Gebäude kontinuierlich digital überwacht, gesteuert und optimiert werden, sind sie nachhaltig und rentabel und können sich langfristig am Markt behaupten.

Mehr als Lage: Die Bedeutung der operativen Performance

Der Wert von Gebäuden ist kein statischer Fixpunkt. Er entwickelt sich dynamisch in Abhängigkeit von Marktbedingungen, Nutzerbedürfnissen und der operativen Leistung. Neben der traditionellen Bedeutung der Lage als preisbestimmender Faktor wird der Immobilienwert vor allem durch die operative Performance bestimmt. Sie ist eingebettet in ein komplexes Zusammenspiel aus wirtschaftlichen Zielgrößen sowie ökologischen und regulatorischen Anforderungen.

Wirtschaftliche Perspektive

Der europäische Gebäudebestand ist in die Jahre gekommen: Laut EU-Kommission stammt ein Großteil der Gebäude aus der Zeit vor der Jahrtausendwende und verbraucht entsprechend viel Energie: 75 % gelten als energetisch ineffizient. Was dabei oft unterschätzt wird: Gebäude sind keine einfachen Verbraucher, sondern technisch hochkomplexe Systeme, in denen Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung ständig miteinander interagieren. Genau diese Komplexität macht Ineffizienzen so schwer greifbar. Veraltete Zeitprogramme, falsch eingestellte Regelparameter oder Anlagen, die sich gegenseitig konterkarieren – all das bleibt häufig jahrelang unbemerkt. Sichtbar wird es erst dann, wenn Nutzerbeschwerden eingehen oder die Energiekosten spürbar steigen. Hinzu kommt die CO₂-Bepreisung, die den wirtschaftlichen Druck auf ineffizient betriebene Gebäude weiter erhöht.

Gleichzeitig eröffnet der Wandel hin zu erneuerbaren Energien neue Anforderungen, aber auch neue Chancen. Weil Wind- und Solarenergie volatil sind, gewinnen Gebäude an strategischer Bedeutung, die ihren Energiebedarf aktiv steuern und flexibel auf Preissignale reagieren können. Sie puffern Lastspitzen ab und sind damit widerstandsfähiger gegenüber Preisschwankungen. Das Potenzial ist erheblich: Analysen im Rahmen von Net-Zero-Szenarien gehen davon aus, dass der Gebäudesektor bis 2030 eine Demand-Response-Kapazität von mehreren hundert Gigawatt bereitstellen kann. Smarte, datengetriebene Gebäude sind damit keine Vision mehr, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit.

Ökologische Perspektive

Nachhaltigkeit ist längst nicht nur ökologisch motiviert, sondern auch eine wirtschaftliche Notwendigkeit. In ihrem Positionspaper „ESG in der Immobilienbewertung“ zeigt die Strategieberatung PwC, dass Immobilien mit einer guten ESG-Performance nachweislich geringere Betriebskosten, eine höheren Mieterattraktivität, bessere Finanzierungskonditionen und eine höheren Rendite aufweisen. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz und hohem Emissionsprofil können beim Verkauf, Kauf oder der Neuanmietung Preisabschläge, sogenannte "Brown Discounts",  erfahren. Der „Green Value“ in Form niedriger Verbräuche, sauberer Daten und klarer Nachweise wirkt somit dreifach wertbildend:

• er reduziert operative Kosten,
• er schützt vor wirtschaftlichen Nachteilen durch regulatorische Anforderungen,
• er steigert die Attraktivität – für Mieter ebenso wie für Banken und Investoren.

In seinem Leitfaden zu Nachhaltigkeits-KPIs stuft der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) daher auch Energieeffizienz, Betriebsdatentransparenz und digitale Steuerungsfähigkeit als zentrale Bewertungsdimensionen nachhaltiger Portfolios ein. Das Einsparpotenzial dahinter ist beträchtlich: Laut einer Bitkom-Studie könnten durch den gezielten Einsatz von Gebäudeautomation jährlich bis zu 15 Millionen Tonnen CO₂ vermieden werden. Neben baulichen Maßnahmen (Dämmung, etc.) und der Dekarbonisierung von Energieträgern ist die Gebäudeautomation damit eine der zentralen Säulen der Dekarbonisierung im Gebäudesektor.

32 % der europäischen Investoren sind bereit, einen Preisaufschlag für ESG-konforme Gebäude zu zahlen – über die Hälfte sogar bis zu 20 %. Quelle: CBRE (2023).

Regulatorische Perspektive

Neben den wirtschaftlichen und ökologischen Anforderungen wirken auch regulatorische Vorgaben direkt wertbildend und leiten den europäischen Immobilienmarkt klar in Richtung Dekarbonisierung und Digitaltransparenz. Beispiele hierfür sind die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und die Erneuerbare-Energien-Richtlinie (RED). Die EU-Taxonomie legt fest, was als nachhaltige Investition gilt, und Nachhaltigkeitsberichterstattung im Rahmen der CSRD wird zum festen Bestandteil der Unternehmensbewertung.

Doch Nachhaltigkeit und Transparenz müssen nachgewiesen, dokumentiert und steuerbar sein. Artikel 13 EPBD („Gebäudetechnische Systeme“) verlangt daher seit Januar 2025 eine verpflichtende digitale Energieüberwachung für Nichtwohngebäude mit mehr als 290 kW und ab 2030 sogar für Objekte ab 70 kW kombinierter HLK-Nennleistung. Dabei stehen offene Schnittstellen und die herstellerunabhängige Kommunikation aller Systeme der Gebäudeautomation im Fokus.

Seit dem Jahr 2010 sind intelligente Automatisierungs-, Regelungs- und Überwachungssysteme von der europäischen Gesetzgebung als Hebel zur Steigerung der Energieeffizienz verankert. Quelle: EU-Kommission (2010).