Umfrage zur CO₂-Reduktion im Gebäudebestand: Daten und Künstliche Intelligenz als Schlüssel

Die Immobilienbranche steht vor einer großen Aufgabe: Bis 2050 soll der europäische Gebäudebestand klimaneutral sein. Doch der Status Quo zeigt: Es gibt noch viel zu tun. Nach Angaben des Umweltbundesamtes emittierte der deutsche Gebäudesektor im Jahr 2024 rund 100,5 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente. Das sind zwar 2,3 Prozent weniger als im Vorjahr, erlaubt gewesen wären aber nur 95,8 Millionen Tonnen. Gleichzeitig wächst die Sorge vor Wertverlust und Regulierung.

Doch was hindert die Branche daran, schneller voranzukommen? Und welche Technologien bieten Lösungen? Eine Branchenumfrage von aedifion und Rueckerconsult gibt Aufschluss über das aktuelle Stimmungsbild. Die 58 Teilnehmer kamen aus den Bereichen Asset-,Property-, Facility- und Investment-Management sowie Projektentwicklung und Immobilienfinanzierung.

Politischer Druck trifft auf fehlende Konzepte

Die Umfrage zeigt ein deutliches Dilemma: Vor dem Hintergrund des Pariser Klimaabkommens haben sich 73 % der Befragten bereits mit der Dekarbonisierung ihrer Immobilien beschäftigt und befürchten bei Untätigkeit einen Wertverlust – fast ein Drittel sieht sogar die Gefahr, dass ihre Gebäude zu Stranded Assets werden. Dennoch mangelt es an strategischer Planung: Mehr als die Hälfte der Teilnehmenden hat kein Dekarbonisierungskonzept für das eigene oder verwaltete Portfolio. Von denen, die bereits eines haben, kennt nicht einmal ein Viertel die aktuellen CO₂-Emissionen ihrer Immobilien.

Dabei spielt die CO₂-Bilanz von Gebäuden eine zunehmende Rolle im Transaktionsmarkt. Alexander Roth, ESG & Operations Director bei Savills IM, betonte auf der Pressekonferenz zur Vorstellung der Studie:

„Ist der CO₂-Ausstoß zu hoch, kann das dazu führen, dass ein Verkauf gar nicht erst zustande kommt.“

Daten als Schlüssel – aber die Qualität bleibt mangelhaft

Trotz fehlender Konzepte ist die die Branche ihrer Verantwortung bewusst. Iris Hagdorn, Head of Sustainability bei HIH Invest, betonte auf der Pressekonferenz vor allem die Notwendigkeit, langfristig und auf Portfolioebene zu denken:

„Die Immobilienwirtschaft hat sich von kurzfristigen ESG-Maßnahmen einzelner Gebäude verabschiedet und entwickelt langfristige Strategien zur nachhaltigen Portfolio-Entwicklung. Das ist sinnvoller und nachhaltiger.“

Doch ohne eine valide Datenstrategie bleibt die Dekarbonisierung eine Blackbox. Genau hier liegt für viele Unternehmen das Problem: 42 Prozent der Befragten mit Dekarbonisierungskonzept greifen auf Daten aus der Energieversorgungs-/Betriebskostenabrechnung zurück. Ein Viertel setzt bereits auf Smart Metering oder Sensorik.

Doch insgesamt bleibt die Datenlage schwach. So bewerten die Befragten die Qualität ihrer Daten auf einer Skala von 1 (sehr schlecht) bis 10 (sehr gut) im Durchschnitt nur mit 5,5. Das ist nicht verwunderlich, da die oben genannten Erhebungsmethoden nur aggregierte Werte liefern und keine tiefgehenden Analysen erlauben, wie es beispielsweise bei einer Cloud-Plattform zur digitalen Betriebsoptimierung der Fall ist.

Auch bei der Analyse der CO₂-Reduktionspotenziale zeigt sich eine Diskrepanz: Während 50 % der Umfrageteilnehmer mit Konzept externe Beratungsunternehmen beauftragen, setzen lediglich 25 % auf spezialisierte Software – und damit auf die effizienteste Möglichkeit, Optimierungspotenziale digital zu heben.

Gebäudeautomation und Wärmepumpen – das unterschätzte Potenzial

Bei der Umsetzung von Dekarbonisierungsmaßnahmen dominieren kurzfristige Lösungen: 59 % der Befragten setzen auf den Austausch der Heizung oder den Umstieg auf Ökostrom. Gebäudeautomation und der Einsatz von Wärmepumpen werden hingegen am seltensten genannt – obwohl sie erhebliche Effizienzpotenziale bergen und für den Umstieg auf ein intelligentes Stromnetz sowie eine flexible Energieversorgung entscheidend sind.

ESG-Manager Alexander Roth betonte in der Pressekonferenz, dass klassische Dämmmaßnahmen gerade in jüngeren Gebäuden oft nicht den gewünschten Effekt erzielen. Entscheidend seien vielmehr die Wahl der Energieträger und die Gebäudetechnik. So habe bei Savills IM allein die Umstellung von Gas oder fossiler Fernwärme auf Wärmepumpen bereits Einsparpotenziale von mehr als 50 % ermöglicht.

Doch auch bei älteren Objekten zeigt eine aktuelle Beispielanalyse von aedifion: Bevor umfassende Sanierungsmaßnahmen in Betracht kommen, sollte immer zuerst das Kernproblem -der ineffiziente Betrieb bestehender Anlagen - behoben werden.

Künstliche Intelligenz als Schlüsseltechnologie

Softwarelösungen, die auf künstlicher Intelligenz basieren, können ohne teure bauliche Maßnahmen bis zu 40 % Energieeinsparungen erzielen – doch die Umfrage zeigt, dass viele Marktteilnehmer dem Thema noch skeptisch gegenüber stehen. Während sich knapp die Hälfte der Befragten vorstellen können, KI künftig einzusetzen, bleibt etwa ein Drittel noch zögerlich.

Dabei bietet KI gerade bei der Analyse und Optimierung von Betriebsdaten enorme Vorteile. aedifion-Geschäftsführer, Dr.-Ing. Johannes Fütterer, erläuterte dies im Rahmen der Pressekonferenz:

„Bei aedifion nutzen wir KI zur Interpretation der Betriebsdaten für eine optimierte Steuerung und versuchen, die großen Mengen an strukturierten Daten, die in den verschiedenen Systemen vorliegen, verfügbar zu machen.“

Prof. Dr. Henric Hahr, Leiter Asset Management bei Real Blue, betonte dabei die Notwendigkeit, Gebäude als vernetzte Systeme zu betrachten - und nicht als Ansammlung isolierter Technologien. Die Experten auf der Pressekonferenz waren sich einig: Nur mit einer intelligenten und einheitlich steuerbaren Infrastruktur kann AI seinen vollen Mehrwert entfalten.

GEG-Konformität: Der Druck wächst

Beim Thema Regulatorik schließt sich der Kreis, denn die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben wird zum entscheidenden Faktor für die Zukunftsfähigkeit von Immobilien. So schreibt § 71a des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ab Januar 2025 vor, dass größere Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima oder Lüftungsanlagen über 290 kW Nennleistung mit einer Gebäudeautomation und-steuerung ausgestattet sein müssen.

Doch fast die Hälfte der Befragten hat sich noch nicht mit dieser Vorgabe beschäftigt – ein riskantes Versäumnis, das die Attraktivität von Gebäuden auf dem Investmentmarkt empfindlich mindern kann. Mit KI-basierten Lösungen wie der TÜV-zertifizierten Plattform von aedifion lässt sich die Gesetzeskonformität einfach und nachweisbar sicherstellen - und gleichzeitig die zugrunde liegende EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erfüllen.

Fazit: Die Branche muss ins Handeln kommen

Die Ergebnisse der Studie sind zwar nur ein Stimmungsbild, aber dennoch ein Weckruf: Das Bewusstsein für die Dekarbonisierung ist da - doch bei der Umsetzung gibt es Lücken. Der Schlüssel zur Dekarbonisierung liegt in der intelligenten Nutzung von Daten und Technologien. Die Zeit des Zögerns ist vorbei - jetzt gilt es, Strategien zu entwickeln, smarte Lösungen umzusetzen und Immobilienfit für die Zukunft zu machen.