Assetklassen im Fokus: Digitale Betriebsoptimierung für Healthcare-Immobilien

Angesichts des demografischen Wandels und des wachsenden Pflegebedarfs gewinnen Gesundheitsimmobilien sowohl gesellschaftlich als auch als Assetklasse für Investoren zunehmend an Bedeutung. Durch die CSR-Strategien vieler Unternehmen sowie regulatorische Vorgaben wie die seit 2020 geltende EU-Taxonomie-Verordnung geraten Betreiber und Eigentümer von Gesundheitsimmobilien verstärkt in die Pflicht. Sie müssen nicht nur stabile und sichere Betriebsprozesse gewährleisten, sondern neben Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Rendite auch höchste Ansprüche an die Raumluftqualität erfüllen.

Hoher Investitionsdruck bei steigendem Optimierungsbedarf

Die Assetklasse „Healthcare“ umfasst eine große Bandbreite an Immobilientypen – von Pflegeheimen und Einrichtungen des betreuten Wohnens über Reha-Kliniken bis hin zu Kranken- und Ärztehäusern. Ein Blick auf den Investmentmarkt in Deutschland zeigt: Auch wenn das Transaktionsvolumen im Bereich Gesundheitsimmobilien nach Zahlen von Savills im Jahr 2024 mit 1,1 Milliarden Euro leicht rückläufig war (-12 % gegenüber dem Vorjahr), ist die Nachfrage weiter hoch. Pflegeheime machten mit 617 Mio. Euro demnach rund 55 % des Volumens aus – gefolgt von betreutem Wohnen (234 Mio. Euro) und Kliniken (121 Mio. Euro). Jeder dieser Typen bringt spezifische Anforderungen mit sich, die sich unmittelbar auf die technische Gebäudeausrüstung (TGA) und deren Steuerung auswirken.

Angesichts der wenigen Neubauvorhaben, spielen der Erhalt und die Modernisierung bestehender Einrichtungen nach Angaben des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) derzeit eine besondere Rolle. Dabei stehen Eigentümer vor einem Dilemma: Die Herausforderungen steigen – von hohen Energiepreisen und Fachkräftemangel über gestiegene regulatorische Anforderungen bis hin zu erweiterten Berichtspflichten oder der Umsetzung von ESG-Maßnahmen. Besonders deutlich wird dies bei der Energieeffizienz: Im Bereich der Pflegeimmobilien beispielsweise ist ein großer Teil der Objekte laut ZIA über 25 Jahre alt, etwa die Hälfte davon strukturell veraltet und energetisch ineffizient – mit einem geschätzten Investitionsbedarf von über 40 Mrd. Euro allein zur Steigerung der Energieeffizienz. Dabei ließe sich durch die energetischen Sanierungen dieser Objekte jährlich rund 1,93 Millionen Tonnen CO₂ einsparen.

Doch bevor großflächig saniert wird, lohnt sich der Blick auf das Herzstück jeder Immobilie: den laufenden Betrieb. Denn gerade in Gebäuden mit besonders hohen Anforderungen an Raumluftkomfort, Sicherheit und Hygiene entstehen enorme Einsparpotenziale durch digitale Optimierung der TGA.

Komplexe Anforderungen – differenzierte Lösungen

Healthcare-Immobilien gehören zu den komplexesten gewerblichen Gebäudetypen. Hier geht es nicht nur um Komfort, sondern oft um die Gesundheit und Sicherheit vulnerabler Gruppen. Deshalb gilt: Energieeffizienz darf niemals auf Kosten der Versorgungsqualität gehen. Im Vordergrund steht hier die hohe Sensibilität vieler Bereiche – insbesondere in Operationssälen oder Intensivbereichen, wo Eingriffe in bestehende Systeme mit besonderer Vorsicht und unter Einhaltung strenger Sicherheits- und Hygienestandards erfolgen müssen.

Je nach Nutzungstyp unterscheiden sich die betrieblichen Anforderungen dabei zum Teil erheblich. Die folgende Übersicht liefert exemplarische Beispiele für typische Anforderungen und relevante gebäudetechnische Anlagen in verschiedenen Segmenten der Assetklasse „Healthcare“. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, macht aber die Spannbreite deutlich, mit der Betreiber und Planer im Alltag konfrontiert sind:

Maßnahmen zur digitalen Anlagenoptimierung

Mit Blick auf die oben genannten Beispiele ist die Umsetzung digitaler Betriebsoptimierung in Gesundheitsimmobilien mit einer Reihe spezifischer technischer Herausforderungen verbunden. Eine davon ist die bislang oftmals unzureichende Datenverfügbarkeit, insbesondere bei älteren Gebäuden ohne durchgängige Gebäudeautomation. Hinzu kommen proprietäre Systeme klassischer Gebäudeleittechnik (GLT), die eine nahtlose Integration erschweren: Einzelne Systeme oder Anlagen arbeiten dann unabhängig voneinander, ohne zentrale Datenbasis, was eine übergreifende Optimierung und Transparenz im Betrieb stark limitiert. Gerade in heterogenen und hochsensiblen Umgebungen von Gesundheitsimmobilien leisten cloudbasierte, KI-gestützte Softwarelösungen daher einen entscheidenden Beitrag zur nachhaltigen Optimierung – in Neubauten ebenso wie im Bestand:

Maßnahmen zur digitalen Anlagenoptimierung

Mit Blick auf die oben genannten Beispiele ist die Umsetzung digitaler Betriebsoptimierung in Gesundheitsimmobilien mit einer Reihe spezifischer technischer Herausforderungen verbunden. Eine davon ist die bislang oftmals unzureichende Datenverfügbarkeit, insbesondere bei älteren Gebäuden ohne durchgängige Gebäudeautomation. Hinzu kommen proprietäre Systeme klassischer Gebäudeleittechnik (GLT), die eine nahtlose Integration erschweren: Einzelne Systeme oder Anlagen arbeiten dann unabhängig voneinander, ohne zentrale Datenbasis, was eine übergreifende Optimierung und Transparenz im Betrieb stark limitiert. Gerade in heterogenen und hochsensiblen Umgebungen von Gesundheitsimmobilien leisten cloudbasierte, KI-gestützte Softwarelösungen daher einen entscheidenden Beitrag zur nachhaltigen Optimierung – in Neubauten ebenso wie im Bestand.

Typische Optimierungsmaßnahmen können sein:

• Nahtlose Plug-and-Play-Integration von Bestands-GLT durch moderne cloudbasierte Regelung
• Echtzeit-Monitoring von CO₂-Werten und Luftwechselraten in hygienisch sensiblen Bereichen
• Vorausschauende Anpassung der Zeitprogramme von Heizungs-, Lüftungs- und Klimatisierungstechnik (HLK) in Behandlungs- und Wartezimmern sowie Therapie- und Gemeinschaftsbereichen, z.B. auf Basis von Belegungsdaten und Terminbuchungen
• Anbindung dezentraler Systeme wie z.B. verschiedener Mietereinheiten in Ärztehäusern
• Wetterprädiktive Regelung von Heizung und Kältesystemen, z.B. zur Vermeidung von unnötigem Heizen oder Kühlen in der Winter-, bzw. Sommerperiode
• Behebung von Funktionsstörungen wie z.B. blockierten Ventilen bei Heizungs-, Kälte- und raumlufttechnischen Anlagen
• Optimierte Nutzung dynamischer Stromtarife durch eine intelligente Steuerung des Strombezugs in Abhängigkeit von Netzkapazitäten und aktuellen Energiepreisen

Jetzt in die digitale Zukunft investieren

Die Beispiele zeigen: Gesundheitsimmobilien bergen ein enormes Potenzial zur Senkung von Betriebskosten sowie zur Steigerung der Sicherheit und des Wohlbefindens von Nutzern und Gesundheitspersonal. Wer frühzeitig in eine digitale Betriebsoptimierung investiert, kann dieses Potenzial optimal ausschöpfen – und das, ohne aufwendige und teure Sanierungsmaßnahmen durchführen zu müssen:

• Transparenz: Alle Anlagen-, Nutzungs- und Verbrauchsdaten an einem Ort, jederzeit verfügbar
• Vernetzung: Integration externer Datenquellen wie Wetter, Belegung, PV-Ertrag
• Sicherer Zugriff: Für Eigentümer, Betreiber und externe Dienstleister
• Effizienzsteigerung: Bis zu 40 % geringere Energie- und Betriebskostendurch KI-basierte Regelung
• Betriebssicherheit: Echtzeit-Identifikation und schnellere Behebung von Fehlfunktionen
• Komfort: Gesündere Raumluft für Patienten und Personal
• Energiesouveränität: Möglichkeit zum dynamischen Lastmanagement sowie zur Optimierung von Eigenstromverbrauchs oder dem Strombezug aus dem Netz

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