Assetklassen im Fokus: Digitale Betriebsoptimierung für Einkaufszentren

Einkaufszentren sind mehr als nur Orte zum Shoppen – sie sind wirtschaftliche Dreh- und Angelpunkte moderner Städte. Mit einer Verkaufsfläche von per Definition mindestens 10 000m² vereinen sie eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungsangeboten unter einem Dach. Neben kleineren Ladengeschäften sind hier häufig auch größere Magnetbetriebe wie Supermärkte, Textilgeschäfte oder Elektronikfachmärkte vertreten. Ergänzend dazu bieten Gastronomie, Bankfilialen, Reisebüros oder Kinos ein vielseitiges Angebot. Typische Merkmale der Assetklasse sind:

• Die räumliche Konzentration von Einzelhandelsflächen unterschiedlicher Größe
• Ein bunter Mix von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen
• Ein umfangreiches Angebot an Parkmöglichkeiten
• Eine zentrale Verwaltung (Raumpflege, Mietverträge, techn. Gebäudemanagement, usw.)
• Rechtliche Eigenständigkeit der ansässigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe

Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Bedeutung als zentral organisierte Versorgungseinrichtung spielen Einkaufszentren eine zentrale Rolle in der städtischen Infrastruktur, stehen aber auch vor besonderen Herausforderungen in Bezug auf ihre Energieeffizienz und technische Gebäudeausrüstung (TGA).

Betriebseffizienz als Wettbewerbsvorteil

Shopping-Center haben aufgrund ihres hohen Energiebedarfs für Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung einen erheblichen ökologischen Fußabdruck. Mit durchschnittlich 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr gehören sie zu den größten Energieverbrauchern im europäischen Immobiliensektor. Die anfallenden Energiekosten machen einen erheblichen Teil der Betriebskosten aus. Neben Beleuchtung, Sicherheitstechnik, Aufzügen und Fahrtreppen sowie Park- und Leitsystemen sind folgende Gewerke der Technischen Gebäudeausrüstung besonders verbrauchsintensiv:

• ‍Lüftung: Zentralisierte mechanische Lüftungsanlagen mit zentralen Wärmerückgewinnungssystemen für die Verkaufsflächen und separaten Systemen für Gastronomiebereiche, die einen höheren Luftwechselbedarf haben und über Abzugsanlagen zur Geruchskontrolle verfügen‍
• Heizung: Individuelle Heizlösungen für die Verkaufsflächen, die mit der Luft aus den Lüftungsanlagen arbeiten, ergänzt durch eine zonenweise zentrale Regelung für ungenutzte Bereiche‍
• Kühlung: Große, zentralisierte Kältemaschinen und dezentrale Split-Klimasysteme für kleinere Ladenflächen oder spezielle Anwendungen sind ebenfalls sehr energieintensiv, insbesondere in der heißen Jahreszeit oder in stark frequentierten Bereichen.

Durch die Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen im Betrieb können Eigentümer sowohl ihre Kostenstruktur als auch ihre Attraktivität für Mieter und Investoren verbessern. Denn insbesondere für Nichtwohngebäude gelten in Deutschland und der EU strenge gesetzliche Vorschriften zur Energieeffizienz und zur Reduzierung von CO₂-Emissionen. Wer diese Anforderungen frühzeitig erfüllt, vermeidet nicht nur Strafzahlungen, sondern auch nachhaltigkeitsbedingte Wertverluste in einem sich zunehmend verschärfenden Wettbewerb.

Besonderheiten und Nutzeranforderungen

Je nach Mieterstruktur haben Einkaufszentren spezifische Anforderungen, die für einen optimalen Betrieb berücksichtigt werden müssen:‍

Große, offene Flächen

‍Neben den Ladeneinheiten und den integrierten Gastronomie- und Freizeitflächen umfasst die Gesamtfläche eines Einkaufszentrums auch die Flächen der Malls (Verbindungswege und Veranstaltungsflächen), der Center-Verwaltung und der Sanitärräume. All diese Flächen haben zu jeder Jahreszeit einen hohen Energiebedarf für Heizung, Lüftung und Kühlung. Insbesondere in Bereichen mit hohen Kühl- oder Wärmelasten, wie z.B. Küchen oder stark besuchten Shops, stellt dies hohe Anforderungen an einen effizienten Betrieb.

Diversifizierte Flächennutzung

Unterschiedlich große Ladeneinheiten mit verschiedenen Nutzungskonzepten - wie Gastronomie, Bekleidungsgeschäfte oder Freizeiteinrichtungen - haben sehr unterschiedliche Anforderungen an Klimatisierung, Lüftung und Beleuchtung. Um in jeder Zone ein optimales Raumklima zu schaffen, ist eine gezielte Regelung erforderlich, z.B. durch zusätzliche Heizleistung in Textilgeschäften oder verstärkte Lüftung in Restaurants.‍

Langzeitbetrieb

‍Lange Öffnungszeiten, oft an sieben Tagen pro Woche, führen zu einer ständigen Beanspruchung der technischen Anlagen. Dies erhöht den Energieverbrauch für Heizung und Klimatisierung und erfordert robuste Instandhaltungsstrategien, um Verschleiß zu minimieren, Ausfälle zu vermeiden und die Langlebigkeit der Systeme zu gewährleisten.

Schwankende Besucherfrequenz

Besucherfrequenzen in Einkaufszentren schwanken stark – von ruhigen Tageszeiten bis zu den Stoßzeiten am Wochenende. Diese Schwankungen erfordern eine dynamische und bedarfsgerechte Regelung der Lüftungs- und Klimasysteme, etwa auf Basis von CO₂-Werten oder Temperaturänderungen durch Körperwärme. Ziel ist es, auch bei wechselnder Auslastung eine gleichbleibende Luftqualität und ein angenehmes Raumklima zu gewährleisten.

Maßnahmen zur digitalen Anlagenoptimierung

Um die Energieeffizienz im Center zu steigern, sind nicht immer aufwändige Sanierungsmaßnahmen notwendig. Denn wie Erfahrungswerte mit der aedifion Softwarelösung zeigen, bietet bereits die digitale Betriebsoptimierung per Cloud-Plattform große Einsparpotenziale und gibt sowohl dem Eigentümer als auch dem Betreiber die volle Hoheit über alle Anlagen im Gebäude.

Die Sicherstellung eines hohen Nutzerkomforts bei gleichzeitiger Einhaltung wirtschaftlicher Effizienzziele sollte dabei oberste Priorität haben. Der effiziente Betrieb und die optimale Abstimmung der verschiedenen Systeme sind außerdem entscheidend für die Funktionalität, Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit eines Centers.

Passende Softwarelösungen können nahtlos in die bestehende Gebäudeleittechnik integriert werden. Sie erfassen und strukturieren Betriebsdaten in Echtzeit, erkennen Fehlfunktionen und geben konkrete Empfehlungen Optimierung. Auf Wunsch übernehmen vorkonfigurierte KI-Algorithmen sogar autonom die Regelung, um den Betrieb des Gebäudes jederzeit wirtschaftlich und bedarfsgerecht zu gestalten – unabhängig von Jahreszeit oder Tageszeit.

Typische Maßnahmen können sein:

• Echtzeit-Monitoring von Anlagenzuständen und Leistungskennzahlen
• Anpassung der Lüftungszeiten an Besucherfrequenzen (z. B. reduzierte Leistung morgens unter der Woche)
• Vorausschauende Regelung der Belüftung basierend auf Wettervorhersagen und Echtzeit-Daten aus People-Counting-Systemen
• Optimierung der Wärmerückgewinnung in den Lüftungsanlagen, um bereits erzeugte Energieeffizienter zu nutzen
• Dynamisches Lastmanagement, um Energiekosten zu senken
• Intelligente Stromkostenoptimierung, um dynamische Stromtarife und Eigenstrom optimal zu nutzen

Erfolgsbeispiel: Das Einkaufszentrum Ettlinger Tor in Karlsruhe

Im Einkaufszentrum Ettlinger Tor in Karlsruhe ermöglicht die Softwarelösung von aedifion dem Betreiberteam eine transparente Kontrolle aller technischen Anlagen und Betriebsdaten. Die KI-gestützte Software erkennt Einsparpotenziale in Echtzeit und optimiert den Betrieb autonom. Dies führt zu einer jährlichen Betriebskostenersparnis von 57 000 Euro und einer CO₂-Einsparungvon 74 t pro Jahr. Das entspricht in etwa der jährlichen Kompensationsleistung von 5 920 Bäumen.

Die Optimierung von Einkaufszentren per Cloud-Plattform und künstlicher Intelligenz ermöglicht nicht nur erhebliche Einsparungen, sondern steigert dank ihrer hohen Skalierbarkeit auch die Wettbewerbsfähigkeit und Nachhaltigkeit ganzer Portfolios.

Wir begleiten Sie umfassend und professionell – von der Erstellung maßgeschneiderter Digitalisierungsstrategien über die Implementierung bis hin zur KI-gestützten Optimierung im laufenden Betrieb.

Kontaktieren Sie uns, um auch Ihre Einkaufszentren fit für die Zukunft zu machen!