Zoom sur les classes d’actifs : Optimisation numérique des biens immobiliers dans le secteur de la santé

Compte tenu de l’évolution démographique et des besoins croissants en matière de soins, les établissements de santé prennent de plus en plus d’importance, tant sur le plan social qu’en tant que classe d’actifs pour les investisseurs. Les stratégies RSE de nombreuses entreprises ainsi que les exigences réglementaires telles que le Règlement européen sur la taxonomie en vigueur depuis 2020 imposent davantage d’obligations aux exploitants et propriétaires d’établissements de santé. Ils doivent non seulement garantir des processus opérationnels stables et sûrs, mais aussi répondre aux exigences les plus strictes en matière de qualité de l’air intérieur, tout en respectant les critères d’efficacité énergétique, de durabilité et de rentabilité.

Une forte pression en matière d’investissements et un besoin d’optimisation croissant

La classe d’actifs « Santé » comprend un large éventail de types de biens immobiliers, allant des maisons de repos et des résidences médicalisées aux hôpitaux et centres médicaux, en passant par les cliniques de rééducation. Il suffit de jeter un œil au marché des investissements allemand pour s’en rendre compte : même si, selon les chiffres de Savills, le volume des transactions du secteur des établissements de santé a légèrement reculé en 2024, affichant 1,1 milliard d’euros (-12 % par rapport à l’année précédente), la demande reste forte. Ainsi, avec 617 millions d’euros, les maisons de repos représentaient environ 55 % du volume, suivies par les résidences médicalisées (234 millions d’euros) et les cliniques (121 millions d’euros). Chacun de ces types d’établissements présente des exigences spécifiques ayant un impact direct sur les équipements techniques du bâtiment (ETB) et la gestion de ceux-ci.

Selon les informations fournies par le Comité central de l’immobilier (ZIA), en Allemagne, la préservation et la modernisation des installations existantes jouent un rôle particulier à l’heure actuelle, compte tenu du nombre limité de projets de construction de nouveaux bâtiments. Les propriétaires font ici face à un dilemme – les défis se multiplient : prix élevés de l’énergie, pénurie de main-d’œuvre qualifiée, exigences réglementaires accrues, obligations de rapport renforcées ou mise en œuvre de mesures ESG. Cet aspect se fait particulièrement ressentir dans le domaine de l’efficacité énergétique: Selon le ZIA, une grande partie des établissements de soins ont plus de 25 ans, environ la moitié d’entre eux sont obsolètes sur le plan structurel et inefficaces sur le plan énergétique, ce qui représente un besoin d’investissement estimé à plus de 40 milliards d’euros, ne serait-ce que pour améliorer leur efficacité énergétique. La rénovation énergétique de ces bâtiments permettrait pourtant d’économiser environ 1,93 million de tonnes de CO₂ par an.

Mais avant d’entreprendre des rénovations à grande échelle, il convient de se pencher sur le cœur de tout bien immobilier : son fonctionnement au quotidien. En effet, c’est précisément dans les bâtiments soumis à des exigences particulièrement élevées en termes de confort de l’air intérieur, de sécurité et d’hygiène que l’optimisation numérique des équipements techniques offre un potentiel d’économies considérable.

Des exigences complexes – des solutions différenciées

Les bâtiments destinés aux soins de santé comptent parmi les types de bâtiments professionnels les plus complexes. Le confort n’est pas le seul enjeu ici, il en va aussi souvent de la santé et de la sécurité de groupes vulnérables. C’est la raison pour laquelle l’efficacité énergétique ne doit jamais se faire au détriment de la qualité de l’approvisionnement. L’accent est mis ici sur la grande sensibilité de nombreux domaines, en particulier dans les salles d’opération ou les unités de soins intensifs, où les interventions sur les systèmes existants doivent être réalisées avec une prudence toute particulière et dans le respect de normes de sécurité et d’hygiène strictes.

Les exigences d’exploitation peuvent varier considérablement en fonction de l’utilisation prévue. L’aperçu suivant fournit des exemples d’exigences typiques et d’installations techniques pertinentes relevant de la technologie du bâtiment dans différents segments de la classe d’actifs « Santé ». Cet aperçu ne prétend pas être exhaustif, mais il illustre clairement l’éventail des défis auxquels les exploitants et les planificateurs sont confrontés au quotidien :

Mesures pour une optimisation numérique des équipements techniques

Au vu des exemples cités ci-dessus, la mise en œuvre de l’optimisation numérique de l’exploitation dans les établissements de santé s’accompagne d’une série de défis techniques spécifiques. L’un de ces défis est la disponibilité des données, souvent insuffisante à ce jour, en particulier dans les bâtiments anciens qui ne disposent pas d’un système de gestion technique des bâtiments continu. Viennent s’y ajouter les systèmes propriétaires de gestion technique centralisée (GTC) classique, qui rendent difficile toute intégration transparente : les différents systèmes ou installations fonctionnent alors indépendamment les uns des autres, sans base de données centrale, ce qui limite considérablement l’optimisation globale et la transparence au niveau de l’exploitation. C’est précisément dans les environnements hétérogènes et hautement sensibles des établissements de santé que les solutions logicielles basées sur le cloud et l’IA apportent une contribution décisive à l’optimisation durable, tant dans les nouveaux bâtiments que dans les bâtiments existants.

Les mesures types possibles sont les suivantes :

• Intégration plug-and-play transparente du système GTC existant grâce à une régulation moderne basée sur le cloud
• Surveillance en temps réel des valeurs de CO₂ et des taux de renouvellement d’air dans les zones sensibles sur le plan hygiénique
• Régulation prédictive des programmes horaires des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) dans les salles de soins et les salles d’attente ainsi que dans les espaces réservés aux thérapies et les espaces communs, par exemple sur la base des données d’occupation et des réservations de rendez-vous
• Connexion de systèmes décentralisés, par exemple différentes unités locatives dans des centres médicaux
• Pilotage prédictif des systèmes de chauffage et de refroidissement selon la météo pour éviter les gaspillages en énergie, p.ex. pour éviter un chauffage inutile en hiver ou un rafraîchissement inutile en été.
• Correction des anomalies techniques telles que des vannes bloquées dans les installations de chauffage, des groupes froids et des centrales de traitement d’air
• Utilisation optimisée des tarifs d’électricité dynamiques grâce à une gestion intelligente de la consommation d’électricité en fonction des capacités du réseau et des prix actuels de l’énergie.

Investir maintenant dans l’avenir numérique

Les exemples le montrent : les établissements de santé recèlent un énorme potentiel en matière de réduction des coûts d’exploitation et en ce qui concerne l’amélioration de la sécurité et du bien-être des utilisateurs et du personnel soignant. En investissant suffisamment tôt dans l’optimisation numérique de l’exploitation, vous pouvez exploiter pleinement ce potentiel sans avoir à mettre en œuvre des mesures de rénovation coûteuses et fastidieuses :

• Transparence : Toutes les données relatives aux installations, à l’utilisation et à la consommation réunies en un seul endroit, disponibles à tout moment
• Mise en réseau : Intégration de sources de données externes telles que la météo, l’occupation, le rendement photovoltaïque
• Sécurité de l’accès : Pour les propriétaires, les exploitants et les prestataires externes
• Augmentation de l’efficacité : Réduction des coûts énergétiques et d’exploitation pouvant atteindre 40 % grâce à une régulation basée sur l’IA
• Sécurité d’exploitation : Identification en temps réel et correction plus rapide des anomalies techniques
• Confort : Un air intérieur plus sain pour les patients et le personnel
• Souveraineté énergétique : Possibilité de gérer la charge de manière dynamique et d’optimiser l’autoconsommation ou l’approvisionnement en électricité à partir du réseau.

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