Digitale Nachrüstung für zukunftssichere Bestandsgebäude

Kontext

Als einer der weltweit größten Immobilien-Investmentmanager legt AEW großen Wert auf die konsequente Digitalisierung und Nachhaltigkeit seines Gebäudebestands. Ein Paradebeispiel hierfür ist das „Trinity“ im lebendigen Kölner Stadtteil Zollstock. Dieses Bürogebäude aus den 1990er Jahren bietet seinen Mietern großzügige, moderne Flächen und setzt gleichzeitig Maßstäbe in Sachen Energieeffizienz und Komfort. Möglich wurde dies durch eine passgenaue digitale Nachrüstung und die anschließende Optimierung des Anlagenbetriebs über eine Cloud-Plattform.

Da dem „Trinity“ die nötigen digitalen Kommunikationsschnittstellen für eine Plug-and-Play-Anbindung an die Cloud fehlten, wurde aedifion beauftragt, zunächst eine digitale Nachrüstung der Anlagen vorzunehmen. Im Anschluss sollten sämtliche verbrauchsrelevanten Daten zentral in der Cloud erfasst und mithilfe von KI die Energieeffizienz gesteigert werden.

Portfolio-Eckdaten

• Baujahr: 1994
• Typ: Bürogebäude
• Nettogrundfläche: 17.778 m²
• Eigentümer: AEW Invest GmbH
• Technik: Gasheizkessel, Heizkreise, statische Heizung, Klima- und Lüftungsanlagen

Mehrwerte

• Umfassende Datenverfügbarkeit und Integration über digitale Schnittstellen
• Herstellerunabhängige Kommunikation zwischen den Gebäudesystemen
• Vollständige Transparenz über den technischen Gebäudebetrieb
• Kosten- und CO₂-Einsparungen durch gesteigerte Energieeffizienz

Projektablauf

Die Optimierung begann mit einer Begehung und einer detaillierten Bestandsaufnahme der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA), um den Digitalisierungsgrad des Gebäudes zu bewerten und einen maßgeschneiderten Digitalisierungsplan zu entwickeln. Auf dieser Grundlage wurden folgende Maßnahmen abgeleitet und umgesetzt:

1. Installation von Luftqualitätssensoren

• Ziel: Kontinuierliche Überwachung von Lufttemperatur, Luftfeuchtigkeit und CO₂-Konzentration
• Partner: LineMetrics GmbH
• Umsetzung: Installation durch aedifion

2. Umrüstung der Heizungsregler auf das BACnet-Kommunikationsprotokoll

• Ziel: Lese- und Schreibzugriff auf die Wärmeerzeuger sowie herstellerunabhängige Kommunikation zwischen verschiedenen Systemen
• Partner: Jörg Walbeck Elektroanlagen
• Umsetzung: Inbetriebnahme und Abnahme durch aedifion, Nachrüstung durch Stark Elektronik GmbH

3. Installation von Lüftungssensoren und nicht-invasiven Stromzählern

• Ziel: Überwachung von Temperaturen und Stromverbrauch der Lüftungsanlagen
• Partner: Thermokon Sensortechnik GmbH
• Umsetzung: Inbetriebnahme und Abnahme durch aedifion, Nachrüstung durch Jörg Walbeck Elektroanlagen

Durch die digitale Aufrüstung des Gebäudes können die Betriebsdaten nun in Echtzeit über die aedifion-Cloud-Plattform erfasst werden. Die KI-basierte Software analysiert den Betrieb fortlaufend und gibt Handlungsempfehlungen zur Optimierung. Zudem sorgt eine vorausschauende Regelung dafür, dass die Räume zu jeder Tageszeit und in allen Jahreszeiten effizient und bedarfsgerecht beheizt werden.

Erfolgsfaktoren

• Rundum-sorglos-Paket: Planung, Inbetriebnahme und Abnahme aller Maßnahmen
• Weitreichendes Netzwerk: Umfangreiche Hardware-Anbieter und Digitalisierungspartner
• Enge Abstimmung: Kontinuierliche Zusammenarbeit mit Asset-, Facility- und Property-Management

Fazit

„Every Asset Counts“ – denn schon heute bietet der Markt spezialisierte Lösungen, um die Datenverfügbarkeit und Energieeffizienz in jedem Gebäude zu steigern. Das Projekt im „Trinity“ dient als Vorbild für künftige Nachrüstungsprojekte, die darauf abzielen, die technische Gebäudeausrüstung älterer Immobilien zu modernisieren.