Bestandsdigitalisierung im Dienst moderner Büroimmobilien

Kontext

Die Immobilie „Beta – Atrium Charlottenburg“ in Berlin, ausgezeichnet mit dem Gold-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), zeigt eindrucksvoll, wie gezielte Sanierungsmaßnahmen erhebliches Digitalisierungspotenzial in Bestandsgebäuden erschließen können.

Eckdaten

• Mietfläche: 39 232 m²
• Baujahr: 1996
• Gebäudeart: Bürogebäude

Ausgangssituation und Zielsetzung

Ziel des Eigentümers war eine KI-gestützte Optimierung des Gebäudebetriebs mit Fokus auf Energie- und Kosteneinsparung, CO₂-Reduktion und Raumluftqualität. Die Herausforderung: Eine begrenzt digitalisierte technische Gebäudeausrüstung (TGA), fragmentierte Daten und fehlende Kommunikationsschnittstellen erforderten vorab eine digitale Nachrüstung relevanter Anlagen.

Projektablauf

1. Erhebung des Ist-Zustands: durch eine detaillierte Bestandsaufnahme des Digitalisierungsgrads der TGA.

2. Individueller Retrofit-Fahrplan: nach dem Prinzip der minimalinvasiven Nachrüstung, d.h. ohne bauliche Eingriffe.

3. Umsetzung der Ertüchtigungsmaßnahmen: in enger Zusammenarbeit mit Eigentümer, Facility-, Asset- und Projektmanagement.

Dabei wurden insbesondere jene Anlagenteile nachgerüstet, die eine hohe Relevanz für Energieverbrauch und Betriebskosten haben:

• Heizungsanlagen: Nachrüstung von Kommunikationsmodulen in den Pumpen der statischen Heizkreise.

Ergebnis: Energie- und Kosteneinsparungen (ca. 34 889 €) durch prädiktive Regelung auf Basis von Wetterdaten – bei gleichem Komfort.

• Raumlufttechnische Anlagen (RLT): Installation von Sensorik zur Temperatur- und Luftqualitätsüberwachung.

Ergebnis: Bedarfsorientierte Anpassung von Luftvolumenstrom und Sollwerten zur Einhaltung von Temperaturgrenzwerte (z.B. in Serverräumen).

• Stromverbrauchserfassung und Datenübertragung: Nachrüstung bestehender Stromunterzähler mit Auslesemodulen zur Verbrauchserfassung und Einrichtung eines LoRa-Gateways in Heizungszentrale und Serverraum.

Ergebnis: Mobilfunkbasierte Weiterleitung aller Sensordaten an die aedifion Cloud-Plattform und Aufbau einer herstellerunabhängigen Kommunikationsinfrastruktur.

Mehrwerte

Volle Transparenz über den technischen Gebäudebetrieb

Herstellerunabhängige Kommunikation gebäudetechnischer Anlagen

Gesteigerte Energieeffizienz, Kosten- und CO₂-Einsparungen

Fazit und Ausblick

Im nächsten Schritt begleitet aedifion die Planung und Inbetriebnahme eines neuen Gebäudeautomationssystems, um die Anlagen noch präziser und bedarfsgenauer zu steuern. Über die aedifion Cloud-Plattform werden Sollwerte und Freigaben automatisch, kontinuierlich und in Echtzeit übermittelt – für dauerhafte Einsparungen im Betrieb.