Auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand: Hintergründe, Regularien und Erfolgsfaktoren

Der Gebäudesektor als zentrale Säule einer emissionsfreien Zukunft

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Globale Herausforderungen wie der Klimawandel und die steigende Notwendigkeit, Ressourcen schonend einzusetzen, zwingen die Branche dazu, ihren Fokus auf nachhaltige Praktiken zu lenken. Der enorme ökologische Fußabdruck des Gebäudesektors verpflichtet nicht nur moralisch zum Handeln. Auch gesellschaftliche und regulatorische Faktoren erhöhen den Druck.  

EPBD und GEG: Richtungsweisende Maßnahmen zur Erreichung der EU-Klimaziele

Um den Vereinbarungen der UN-Agenda 2030 und dem Pariser Klimaschutzübereinkommen gerecht zu werden, hat sich die Europäische Union im sogenannten „European Green Deal“ zum Ziel gesetzt, ihre Emissionen bis 2030 um mindestens 55% zu senken und bis 2050 der erste klimaneutrale Kontinent zu werden. Mit dem Europäischen Klimagesetz wird die Verwirklichung dieser Ziele zu einer rechtlichen Verpflichtung. Dem Gebäudesektor kommt dabei eine Schlüsselrolle zu. Denn um die Klimaziele einzuhalten, müssen laut Klimagesetz alle neu errichteten Objekte bis 2030 CO₂-neutral sein. Ab 2050 gilt dies für den gesamten Bestand. 2021 hat auch Deutschland sein Bundes-Klimaschutzgesetz nochmals verschärft und das Endziel der Netto-Treibhausgasneutralität von 2050 auf 2045 vorgezogen.

Um sicher zu stellen, dass die Maßnahmen der EU-Mitgliedstaaten im Einklang mit dem Europäischen Klimagesetz stehen, umfasst das Paket „Fit for 55“ eine Reihe von Vorschlägen zur Überarbeitung und Aktualisierung einzelner EU-Rechtsvorschriften. Darunter fällt auch die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), welche wiederum im deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG) direkte Anwendung findet. Mit der im März 2024 novellierten EPBD-Richtlinie sollen Nullemissionsgebäude bis 2030 zum Standard für Neubauten werden. Für Behörden und andere öffentliche Einrichtungen gilt dieses Ziel bereits ab 2028. Neben Wohngebäuden sieht die novellierte Richtlinie auch für Nichtwohngebäude schrittweise Verbesserungen durch Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz (MEPS) vor. Gemäß dem „worst first“ Prinzip müssen bis 2030 die 16 Prozent der bestehenden Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Klimabilanz vorrangig saniert werden. Bis 2033 erhöht sich diese Untergrenze auf 26 Prozent. Darüber hinaus müssen die Mitgliedstaaten konkrete Maßnahmen entwickeln, um bis 2040 vollständig aus der Nutzung fossiler Brennstoffe zur Heizung und Kühlung ihrer Gebäude auszusteigen. Außerdem besteht eine Verpflichtung zur Installation von Solaranlagen an öffentlichen Gebäuden, Nichtwohngebäuden und allen Wohnneubauten, sofern dies technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist. Nichtwohngebäude ab einer Heiz- bzw. Kühlleistung von mehr als 290 Kilowatt müssen bis Ende 2024 außerdem mit einem Gebäudeautomations- und Steuerungssystem ausgestattet werden, das bestimmten Mindestanforderungen an die Datenverfügbarkeit sowie die Verbrauchsüberwachung und -optimierung erfüllt. Mit der Novelle des GEG vom Januar 2024 wurde diese Verpflichtung in Deutschland bereits in nationales Recht umgesetzt. Ab 2030 schreibt die EU sie bereits ab einer Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt vor. Die überarbeitete Richtlinie muss von den Mitgliedsstaaten innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umgesetzt werden.

Taxonomieverordnung, SFDR und CSRD: Nachhaltigkeit als Investitionskriterium

Die Taxonomieverordnung ist das Herzstück des europäischen Aktionsplans zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums (SFAP) und findet in den betroffenen Sektoren bereits seit Anfang 2022 Anwendung. Sie definiert, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten und ermöglicht es Investoren, ihre Kapitalflüsse entsprechend auszurichten. Aufbauend auf der Offenlegungsverordnung (SFDR), die auf eine grundlegende Transparenzpflicht für Nachhaltigkeitsinformationen abzielt, bietet die Taxonomieverordnung ein klares Klassifikationssystem für nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten. Während die Prinzipien der ESG-Berichterstattung auch Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung abdecken, bezieht sich der Kriterienkatalog der EU-Taxonomie derzeit ausschließlich auf Aspekte umweltbezogener Nachhaltigkeit, wie beispielsweise den Energieverbrauch einer Immobilie. Die Umsetzung von Transparenzpflichten und Nachhaltigkeitsstandards betrifft dabei nicht nur den Erwerb und das Eigentum von Neubauten, sondern auch die Renovierung von Bestandsgebäuden sowie bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Mittlerweile hat eine Expertengruppe der EU jedoch bereits einen ersten Vorschlag für ein Regelwerk zur Klassifizierung sozial nachhaltiger Wirtschaftsaktivitäten veröffentlicht, der die Umwelttaxonomie ergänzen soll. Für Gewerbeimmobilien relevant ist hier beispielsweise die Pflicht zur Einhaltung bestimmter Komfortstandards im Gebäude.

Zwar hat die Taxonomie-Verordnung bislang keinen Verbindlichkeitscharakter und legt (noch) nicht fest, wie viele konforme Gebäude ein Fonds enthalten sollte, um insgesamt als nachhaltig zu gelten. Doch der Zeitplan zur Umsetzung nationaler und internationaler Regularien ist eng getaktet und dürfte in den kommenden Jahren weitere Neuerungen bereithalten.

Eine weitere wichtige Säule des „European Green Deal“ ist die EU-Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (CSRD). Sie ist im Jahr 2023 in Kraft getreten und muss bis Mitte 2024 von den EU-Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. Berichtspflichtige Unternehmen müssen dann umfassende Angaben für ihre jährliche Nachhaltigkeitserklärung in einem Lagebericht veröffentlichen. Auch die Immobilienbranche erhält dadurch eine verstärkte Verpflichtung zur Transparenz. Ein intelligentes Datenmanagement wird vor diesem Hintergrund ein zentraler Erfolgsfaktor für jedes berichtspflichtige Immobilienunternehmen sein.

Vier Gründe, jetzt zu handeln

Ob Immobilienfondsgesellschaft, Projektentwickler:in, Asset- oder Property Manager:in - die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft ist von den aktuellen Entwicklungen unmittelbar bzw. mittelbar betroffen. Die Argumente für ein rasches Umdenken liegen auf der Hand:

1.     Marktwert: Gebäude, die den aktuellen Nachhaltigkeitskriterien nicht entsprechen, riskieren den Wertverlust und können als „stranded assets“ uninteressant für Investoren werden.

2.     Stakeholder: Banken und Finanzinstitute fördern Nachhaltigkeitsinvestments mit besseren Finanzierungskonditionen.

3.     Wirtschaftlichkeit: Die Dekarbonisierung des Gebäudebetriebs zahlt sich finanziell aus, da die Betriebskosten sinken und die Energieeffizienz steigt.

4.     Regulatorik: Die Weiterentwicklung der gesetzlichen Regelwerke auf europäischer und nationaler Ebene wird im Immobiliensektor auch zukünftig verstärkt Maßnahmen erfordern.

Jetzt in die Zukunft investieren

✔️ Konformität Ihrer Assets prüfen und Anpassungen planen.

✔️ Nachhaltigkeitsdaten sammeln und transparent machen.

✔️ Maßnahmen zur Reduzierung von Umwelteinwirkungen umsetzen.

✔️ Mit einer durchdachten Fördermittelstrategie von finanziellen Anreizen profitieren.

Ausblick: Auf dem Weg zum klimaneutralen Smart Building der Zukunft mit datengestützter Betriebsoptimierung

Wir von aedifion sehen Daten und deren Auswertung als wichtigen Baustein eines klimaneutralen Gebäudebestand. Unser ingenieurs- und informationstechnisches Expertenwissen richtet sich an Asset Manager und Asset Owner, die ihr Portfolio schnell und unkompliziert fit für die Energiewende machen wollen. Wir unterstützen bei der Sammlung von Nachhaltigkeitsdaten und helfen dabei, Maßnahmen zur Reduzierung von Umwelteinwirkungen taxonomie- und gesetzeskonform umzusetzen. Mit unserer KI-basierten Cloud-Plattform können Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und Betriebskosten von Gebäuden um bis zu 40% gesenkt werden. Dadurch tragen wir zu einer nachhaltigen Wertsteigerung bei und machen Ihre Immobilien zukunftssicher.

Bitte beachten Sie: Unsere Recherchen und Einschätzungen fußen auf der aktuellen Gesetzeslage, stellen aber keine gültige Rechtsberatung dar.