Dekarbonisierungspfad für gewerbliche Immobilien: Ein Strategievorschlag

Die Dekarbonisierung des Gebäudesektors spielt für die Erreichung der Klimaziele eine besondere Rolle: So verursachen Gebäude in Deutschland etwa 35 % des Endenergieverbrauchs und etwa 30 % der CO₂-Emissionen. Für Europa geht man sogar von rund 40 % für Ersteres und 36 % für Letzteres aus.

Doch um in Bestandsgebäuden den Anforderungen des CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) gerecht zu werden, ist es mit einem Wechsel auf grünen Strom noch lange nicht getan. Ohne den Energiebedarf grundlegend zu verringern und die Ursachen zu beheben, kann keine Wertstabilität erreicht werden. Welche Schritte sollten also zuerst erfolgen und welche sind die zielführendsten?

Der Weg zu Null-Emissions-Gebäuden: Regulatorische und wirtschaftliche Treiber

Die Bundesregierung hat mit dem Ziel, bis 2045 klimaneutral zu sein, Gebäudeeigentümern und -betreibern ein ehrgeiziges Ziel vorgegeben. Doch nicht nur ökologische Faktoren erfordern einen proaktiven Dekarbonisierungsfahrplan hin zu „Net Zero“. Auch die Werthaltigkeit von Immobilienportfolios steht auf dem Spiel, wenn die Gebäude nicht auf die Ziele des Bundes-Klimaschutzgesetzes und des europäischen Green Deal einzahlen. Besonders betroffen sind dabei die knapp 1,98 Millionen beheizten und gekühlten Nichtwohngebäude in Deutschland. Ohne eine klare Strategie könnten viele dieser Immobilien schon bald zu „Stranded Assets“ werden.

Dekarbonisierung: Strategievorschlag in 3 Schritten

Mit der Umsetzung eines 3-Stufen-Plans zur Dekarbonisierung tragen Eigentümer nicht nur zur Erreichung der Klimaziele bei, sondern sichern auch die Wertstabilität Ihrer Immobilien und senken die laufenden Betriebskosten. Auch die Mietparteien profitieren erheblich von den Maßnahmen.

1. Optimierung vorhandener Systeme

Der erste Schritt bei der Dekarbonisierung sollte sein, das bereits Bestehende zu optimieren. Denn schätzungsweise 80 % des Gebäudebestands im Jahr 2050 ist bereits gebaut. Der Kern der Ineffizienz liegt dabei vor allem in den „inneren Werten“ eines Gebäudes - der Gebäudetechnik.

Wesentliche Faktoren zur Beseitigung von Ineffizienzen sind das technische Monitoring und eine KI-basierte Optimierung der Betriebsabläufe, beispielsweise von Heizung, Lüftung und Kühlung (HLK). Durch die Implementierung einer Cloud-Plattform in der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) kann ein ganzheitliches Datenbild an einem zentralen Ort zugänglich gemacht werden. Diese Datenbasis ist der Schlüssel, um Fehlfunktionen und Bedienungsfehler im laufenden Betrieb zu erkennen und zu beseitigen. Die Betriebsoptimierung kann dabei auf zwei Arten erfolgen:

• ‍‍‍Reaktive Optimierung: Korrektur falsch eingestellter Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen sowie fehlerhaft gesteuerter Gebäudeleittechnik auf Basis priorisierter Handlungsempfehlungen‍
• Proaktive Optimierung: Intelligente Anlagensteuerung aus der Cloud zur vorausschauenden, KI-basierten Regelung von TGA-Systemen, z.B. in Abhängigkeit von Bedarf, Wetterprognosen oder dem tagesaktuellen Strompreis.

Einer Studie im Auftrag des Digitalverbands „Bitkom“ zufolge könnten bis 2030 allein durch Gebäudeautomation bis zu 14,7 Millionen Tonnen CO₂ eingespart werden. Der Einfluss digitaler Technologien bei der Erreichung der Klimaziele in Deutschland läge damit bei rund einem Drittel.

2. Sanierung von TGA und Gebäudehülle

Die Effizienzgewinne der digitalen Betriebsoptimierung lassen sich im zweiten Schritt durch gezielte technische und bauliche Sanierungsmaßnahmen ergänzen. Basis ist dabei immer die Auswertung der im ersten Schritt des Dekarbonisierungsprozesses erhobenen Betriebsdaten. Eine strategische Sanierungsplanung kann unter anderem auf den folgenden Punkten basieren:

• Die Ergänzung der TGA durch zusätzliche Sensorik, erweiterte Regelstrecken und Aktorik für eine noch präzisere Betriebsführung
• Umwälzpumpen und variable Raumluftvolumenströme ermöglichen eine zusätzliche Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung
• Im Bereich der Bauphysik sollten Wärme- und Kältebrücken beseitigt werden, die für einen hohen Energieverlust verantwortlich sind
• Eine zusätzliche Dämmung von Dach und Fassade verbessert die thermische Hülle des Gebäudes und spart Heizkosten
• Der Austausch alter Verglasungen und der Einbau von Verschattungssystemen verhindert Überhitzung und reduziert den Einsatz von Klimaanlagen‍

3. Dekarbonisierung des verbleibenden Energiebezugs

Im letzten Schritt des Strategievorschlags wird im Idealfall der verbleibende Energiebezug an nachhaltige Standards angepasst. Dies kann beispielsweise den Umstieg auf Wärmepumpen sowie die Installation von Photovoltaikanlagen zur Eigenstromversorgung umfassen.

Darüber hinaus kann eine netzinteraktive Gebäudesteuerung durch Demand Side Management weitere Vorteile bringen: Durch die gezielte Drosselung oder Erhöhung des Strombezugs auf Basis von Marktsignalen und durch die intelligente Speicherung von Energie können Gebäude flexibel auf Angebot und Nachfrage reagieren und noch dazu von dynamischen Tarifen für Strom aus erneuerbaren Energien profitieren.

So kann aedifion bei der Dekarbonisierung unterstützen

aedifion verbessert die Energiebilanz von Gebäudeportfolios durch ein einfaches digitales Upgrade der technischen Gebäudeausrüstung:

Optimierung des Vorhandenen

Beginnend mit einer umfassenden Portfolioanalyse hilft aedifion dabei, den Status quo der Immobilien zu bewerten und Potenziale zur Energieeinsparung und CO₂-Reduzierung bestehender Anlagen zu identifizieren. Anschließend identifiziert die Software Einsparpotenziale und optimiert den Gebäudebetrieb bedarfsgerecht durch den Einsatz von KI. Neben Heizungs-, Klima- und Lüftungsdaten berücksichtigt die vorausschauende Regelung auch externe Faktoren wie Wetterprognosen, Außentemperatur und Raumbelegung. So können Energiebedarf und CO₂-Emissionen um durchschnittlich 22 %, in vielen Fällen sogar um bis zu 40 % gesenkt werden, während die Nutzer von optimaler Raumluftqualität und deutlich geringeren Nebenkosten profitieren. Die dabei erhobene Datenbasis stellt darüber hinaus eineunverzichtbare Grundlage für die Erstellung von KPI-Reportings dar.

Datengrundlage für weitere Sanierungsmaßnahmen

Weiterführende Sanierungsmaßnahmen können auf Basis der erhobenen Daten effektiv bewertet und geplant werden. Insbesondere für Bestandsimmobilienbietet aedifion maßgeschneiderte Komplettpakete an, um die Gebäudeeffizienz auch ohne umfangreiche Neuinvestitionen zu optimieren. Dazu gehört die Planungsbegleitung, zum Beispiel bei der Einführung weiterer Sensorik oder der Ertüchtigung (Retrofit) der Gebäudeautomation. Durch technisches Monitoring haben Eigentümer und Betreiberteams jederzeit im Blick, ob die energetische Performance, die technische Funktionalität und auch der größtmögliche Komfort für die Nutzer gewährleistet sind.

Dekarbonisierung des verbleibenden Energiebezugs

Zusätzlich zu den oben beschriebenen Maßnahmen bietet die aedifion Cloud-Plattform die Grundlage, um Gebäude mit Demand Side Management netzdienlich zu betreiben, d.h. den Stromverbrauch vorausschauend zu verschieben oder Lastspitzendurch Peak Shaving zu vermeiden. Erste erfolgreiche Use Cases bestätigen bereits das große Potenzial für die Nutzung dynamischer Stromtarife und den Umstieg auf erneuerbare Energien.

Sprechen Sie uns an und treiben Sie die Dekarbonisierung Ihrer Assets aktiv voran!